Không dễ mua căn hộ giá rẻ ở trung tâm
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhu cầu căn hộ vừa túi tiền chiếm tỷ trọng rất lớn trên thị trường và đây cũng là nhu cầu bền vững. Những năm gần đây, HoREA luôn khuyến cáo các doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc này, để bù đắp tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế, số lượng dự án phân khúc này vẫn nhỏ giọt và thường “cháy hàng” trong thời gian ngắn.
Báo cáo thị trường quý 4.2019 từ JLL Việt Nam, cho biết, mức giá trung bình trên thị trường trong 3 tháng cuối năm đạt mức cao kỷ lục trong cả thập kỷ, gần 2.900 USD/m2 (khoảng 66 triệu/m2). Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình. JLL cũng nhận định các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 (tương đương 28-39 triệu/m2) thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019. Thực tế, mức giá này đã là mức thấp nhất trên thị trường căn hộ hiện nay ở TP.HCM.
Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cũng nhận định, do căn hộ hạng C (mức giá dưới 25 triệu đồng/m2) ngày càng khan hiếm nên hiện nay giá thấp nhất trên thị trường rơi vào khoảng 27 - 28 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ hạng C tại TP.HCM được phân bổ ở các khu vực xa trung tâm như quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… với khoảng giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2.
“Hiện nay, căn hộ dưới 1,5 tỉ thực sự rất khó tìm tại TP.HCM. Với mức giá trung bình từ 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 50 m2 cũng khoảng 1,5 - 1,75 tỉ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì căn hộ, vì vậy thực tế người mua sẽ phải trả mức giá từ 1,7 - 1,9 tỉ đồng/căn”, ông Nguyễn Hoàng nhận định.
Theo ghi nhận thị trường những tháng đầu năm 2020, một số dự án mới đang được chào bán như Western Gate (Bình Chánh), Ricca (Quận 9), Picity High Park (Quận 12)… có mức giá rơi vào khoảng 1,9 tỉ đến 2,5 tỉ/căn. Với tình trạng thủ tục pháp lý vẫn đang trì trệ, thị trường sẽ tiếp tục khan hàng và nguy cơ mức giá căn hộ thấp nhất ở TP.HCM sẽ vượt qua mốc 2 tỉ/căn trong thời gian tới.
Nguồn cung lớn ở vùng ven
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, để có nơi an cư và mức giá phù hợp với thu nhập, người dân phải chấp nhận đi xa hơn, về các địa phương tiếp giáp với TP.HCM. Điển hình cho làn sóng dịch chuyển này là sự bùng nổ của các dự án căn hộ tại Bình Dương. Đây là địa phương tiếp giáp với TP.HCM, có hạ tầng kết nối khá thuận tiện.
Khoảng một năm trở lại đây, thị trường Bình Dương ghi nhận nguồn cung căn hộ mới khoảng 10.000 căn. Với nguồn cung hiện có, Bình Dương chỉ xếp sau TP.HCM về lượng nhà ở cao tầng và vượt xa các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An. Hàng loạt ông lớn từ Hà Nội và TP.HCM như: Vingroup, Unico, Bcons, Tecco,Thủ Đức House, Phú Đông Group, Phát Đạt, Đất Xanh Group, LDG Group… cũng đã đặt chân vào thị trường này.
Cùng với làn sóng đầu tư vào Bình Dương của các ông lớn, giá căn hộ ở địa phương này cũng liên tục tăng mạnh. Theo ghi nhận hơn 1 năm trở lại đây, mức giá trung bình đã tăng khoảng 30%, những dự án mới gần đây đã ghi nhận mức giá lên đến 30 - 35 triệu đồng/m2. Mức giá này tương đương với dự án một số quận ở TP.HCM.
Thực tế, với làn sóng tăng giá vừa qua, căn hộ dưới 1 tỉ ở thị trường Bình Dương hiện nay đang dần biến mất. Unico Thăng Long là dự án hiếm hoi ở trong tầm giá này. Dự án tọa lạc trên mặt tiền Quốc Lộ 13, Thị xã Bến Cát, liền kề Khu du lịch Đại Nam. Dự án có quy mô 1.064 căn hộ, với nhiều tiện ích cao cấp như: Hồ bơi, nhà hàng, club house, trung tâm thương mại, đài vọng cảnh… Với diện tích từ 39,6 m2 - 70,1 m2 và có mức giá dao động trên dưới 21 triệu/m2. Đây là dự án “của hiếm” có mức giá chỉ giao động từ khoảng 800 triệu/căn hộ.
Đánh giá về xu hướng đầu tư tại Bình Dương, các chuyên gia cho rằng, địa phương này có lợi thế giáp TP.HCM, lại là “thủ phủ” công nghiệp, nên nhu cầu mua căn hộ khá đa dạng. Khách hàng đầu tư có thể mua để cho chuyên gia nước ngoài thuê, mua để bán lại; khách hàng mua ở thì có thể có người dân nhập cư làm việc tại các khu công nghiệp hoặc dân địa phương và thậm chí dân Sài Gòn vẫn có thể mua nhà ở Bình Dương mà vẫn đi làm, di chuyển thuận tiện. Nhu cầu lớn, cộng với việc TP.HCM hạn chế cấp phép các dự án nhà ở mới là yếu tố cộng hưởng khiến thị trường Bình Dương có thanh khoản tốt và trên đà tăng trưởng.
